Rigenerare la città, rigenerare la governance, rigenerare legalità ed equità

Se il grande tema della rigenerazione urbana vuole estendersi a tutto il territorio nazionale in tempi brevi, occorre che esso si fondi sui principi di ‘legalità ed equità’. Può sembrare ovvio e scontato, ma nella realtà lo sarà a patto che Regioni, Città metropolitane, soggetti di area vasta, Comuni e loro Unioni esercitino le funzioni di governo del territorio in modo più coordinato. Facile nelle enunciazioni, meno scontato nella realtà assicurare il perseguimento dell’interesse pubblico, l’osservanza dei principi fondamentali di buon andamento: imparzialità, trasparenza e partecipazione secondo criteri di responsabilità, economicità, efficacia, flessibilità e semplificazione dell’azione amministrativa.
Si ritiene che le Amministrazioni pubbliche locali debbano essere poste in condizione di: Migliorare la prevenzione e la repressione della corruzione e dell’illegalità nella pubblica amministrazione.
Agevolare il diritto di accesso civico e gli obblighi di pubblicità, trasparenza e diffusione di informazioni anche dei soggetti privati proponenti, l’informazione antimafia ai fini della prevenzione dei tentativi di infiltrazione della criminalità organizzata nelle azioni di trasformazione del territorio.
Garantire il rispetto degli obblighi di astensione previsti per le situazioni di conflitto di interessi per i responsabili dei procedimenti, per i titolari degli uffici coinvolti e per i componenti degli organi politici degli enti locali che deliberano in materia urbanistica e territoriale.
Di seguito si enuncia in breve l’articolazione di due importanti punti del lungo elenco di cui si compone il processo rigenerativo: la ‘legittimità degli immobili’ ricompresi nelle aree soggette ai processi di trasformazione e la definizione di un ‘albo degli immobili’ disponibili per la rigenerazione urbana. Nella proposta si afferma che gli edifici oggetto di interventi di rigenerazione, inclusi nelle aree e negli ambiti di rigenerazione urbana, sono sottoposti alla verifica di legittimità dello stato in cui si trovano relativamente ai soli caratteri generali dell’immobile: sagoma, sedime e – con riferimento alla volumetria autorizzata – alle destinazioni d’uso e al rispetto delle speciali norme di codice civile e di distanza dai confini definite dallo strumento urbanistico vigente all’atto della realizzazione.
Gli interventi di rigenerazione, su edifici inclusi nelle aree e negli ambiti di rigenerazione, comportano la ricognizione della conformità ai titoli legittimanti e alla disciplina urbanistica ed edilizia e di eventuali difformità rilevate ai fini della legittimazione del fabbricato; qualora siano accertate difformità che incidano nelle volumetrie dell’immobile per una quota maggiore rispetto alle tolleranze di cui al DPR. 380/2001 modificate dalla presente legge, le parti volumetricamente difformi non concorrono alla definizione dimensionale dell’intervento e non costituiscono base per l’applicazione di indici premiali o aggiuntivi concessi ai fini degli interventi.
Lo stato legittimo degli immobili esistenti viene definito tenendo conto delle seguenti tolleranze: non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali previste dal titolo abilitativo; costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite nel passato durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell’attività edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Le Regioni disciplinano tali tolleranze considerando che a tali casistiche possono essere ricondotte, in via esemplificativa e non esaustiva:
• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme ubicazione delle aperture esterne qualora riferibili a caratteri di sistematicità esecutiva e/o a specifiche difformità puntuali, entrambe riconducibili al momento di esecuzione dell’edificio;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Nell’osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell’affidamento dei privati, costituiscono altresì tolleranze costruttive le parziali difformità, realizzate nel passato durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo, cui sia seguita la certificazione di conformità edilizia e di agibilità nelle forme previste dalla legge nonché le parziali difformità rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, che l’Amministrazione comunale abbia espressamente accertato nell’ambito di un procedimento edilizio e che non abbia contestato come abuso edilizio o che non abbia considerato rilevanti ai fini dell’agibilità dell’immobile.
Si afferma che per promuovere la realizzazione degli interventi di rigenerazione urbana di cui alla presente Legge compresi gli interventi di addensamento o sostituzione urbana, il Comune predispone e mantiene aggiornato un albo degli immobili pubblici e privati resi disponibili per interventi di riuso e di rigenerazione urbana e predispone appositi elaborati cartografici per renderne agevole l’individuazione.
Si afferma che nell’albo sono individuati, in particolare:
• gli immobili che l’amministrazione comunale destina agli interventi di riuso e di rigenerazione urbana, con indicazione del relativo prezzo base di cessione, calmierato rispetto a quello di mercato;
• gli immobili resi disponibili da altri enti pubblici, previa stipula di apposita convenzione;
• gli immobili che i proprietari interessati, attraverso la stipula di apposita convenzione, si impegnino per almeno cinque anni a cedere al Comune o a terzi attuatori a un prezzo calmierato rispetto a quello di mercato.
Si afferma che allo scopo di promuovere la stipula delle convenzioni di cui al precedente punto, la pianificazione comunale può stabilire che, in sede di accordo pubblico-privato per la rigenerazione urbana, siano riconosciute quote edificatorie aggiuntive o altre premialità, a compensazione dell’impegno assunto dal proprietario a cedere gli immobili al Comune o a terzi attuatori a un prezzo convenzionato, ovvero può consentire la realizzazione di taluni interventi di riuso o rigenerazione urbana solo nel caso di immobili convenzionati.
Si afferma che per individuare i proprietari interessati, l’Amministrazione comunale provvede alla pubblicazione di appositi avvisi pubblici di manifestazione di interesse e può stipulare accordi con i soggetti che abbiano avanzato la propria istanza di partecipazione. I privati interessati possono manifestare il proprio interesse anche dopo l’approvazione delle determinazioni derivanti dalla manifestazione di interesse e provvedere alla sottoscrizione della convenzione entro il termine stabilito dal Comune.
Si afferma che, in attuazione degli interventi di conservazione, l’Amministrazione comunale individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione, la pianificazione comunale nell’ambito della definizione della strategia per la rigenerazione urbana di cui alla presente legge o attraverso apposita deliberazione: può individuare le opere incongrue presenti all’interno del territorio comunale, definendo gli obiettivi di qualificazione dell’ambiente urbano che si intendono realizzare con la demolizione o la significativa trasformazione delle stesse e dia indirizzi progettuali in merito alla tipologia degli interventi da attuare.
Si afferma che in alternativa all’espropriazione delle opere incongrue, ai sensi della normativa vigente, la rigenerazione delle aree interessate è favorita attraverso il riconoscimento di diritti edificatori ai sensi della presente proposta di legge, ovvero attraverso accordi di cessione che prevedano forme di compensazione.
Si afferma che nelle more dell’attuazione dell’individuazione delle opere incongrue, resta salva la facoltà del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi dell’edificio esistente a esclusione della ristrutturazione dell’intero edificio e della demolizione e successiva ricostruzione dello stesso.

Giuseppe D’Angelo

Architetto (1964), con esperienze nel campo del restauro e della progettazione architettonica, componente dell’Ufficio di Presidenza presso il CNAPPC.